Perte de luminosité après une construction : comment la mesurer, et la prouver

Lumière du jour ou ensoleillement : deux pertes différentes

On parle volontiers de « perte d’ensoleillement » pour tout ce qui assombrit un logement. Ce sont pourtant deux phénomènes distincts, qui se mesurent différemment.

La lumière du jour est la clarté diffuse que renvoie la voûte céleste, y compris par temps couvert. C’est elle qui éclaire une pièce orientée au nord, une salle de bains sur cour, un couloir. Elle dépend de la portion de ciel que voit chaque fenêtre.

L’ensoleillement est le rayonnement direct du soleil. Il dépend de l’orientation de la fenêtre, de l’heure et de la saison : une façade nord n’en reçoit presque jamais, une façade sud en reçoit beaucoup en hiver, quand le soleil est bas.

Les deux pertes ne vont pas forcément ensemble. Une pièce sur cour peut perdre l’essentiel de sa lumière du jour sans avoir jamais vu le soleil ; un jardin peut perdre son soleil d’hiver en gardant un ciel largement ouvert. Une étude sérieuse commence donc par dire laquelle est en jeu, et calcule chacune séparément quand les deux le sont. Trois grandeurs en découlent :

% · à chaque fenêtre

La part de ciel visibleLa quantité de ciel que voit la fenêtre, pondérée par sa luminosité. Elle ne dépend que des volumes bâtis, d’aucun matériau.

% · dans chaque pièce

Le facteur de lumière du jourLa part de la lumière extérieure qui parvient dans la pièce, réflexions comprises. Un facteur de 1 % signifie qu’un point reçoit le centième de la lumière disponible dehors.

heures · à chaque fenêtre

La durée d’ensoleillementLe temps pendant lequel le soleil atteint directement la fenêtre, sur une journée donnée ou sur l’année.

Pourquoi un luxmètre ne suffit pas

Le réflexe est compréhensible : un luxmètre, une mesure dans la pièce, un chiffre. Mais ce chiffre, seul, ne dit presque rien.

La lumière extérieure varie en permanence. D’un jour couvert à un jour clair, d’une heure à l’autre, d’une saison à l’autre, elle passe de quelques milliers de lux à plus de cent mille en plein soleil. Deux mesures prises à deux dates différentes ne se comparent pas : l’écart entre elles mesure surtout la météo.

Surtout, une fois la construction achevée, il n’y a plus d’« avant » à mesurer. Personne n’a relevé la lumière de la pièce la veille du chantier, et même si quelqu’un l’avait fait, ce serait sous un autre ciel.

La réponse technique tient en un mot : un rapport. Le facteur de lumière du jour divise la lumière reçue à l’intérieur par celle qui règne au même instant dehors, en terrain dégagé. Si le ciel s’assombrit, les deux baissent ensemble et le rapport ne change pas. Calculé sous un ciel de référence, le ciel couvert normalisé de la Commission internationale de l’éclairage (CIE), il ne dépend plus ni de la date, ni de l’heure, ni du temps qu’il fait : n’importe qui peut le recalculer et retrouver la même valeur.

Les photos gardent leur place, comme témoignage et non comme mesure : un appareil règle son exposition sur la lumière disponible, et deux photos ne se comparent pas davantage que deux mesures. En revanche, les photos anciennes et datées valent de l’or pour l’étape suivante.

Reconstituer « l’avant » : une maquette, deux états

Puisque l’état antérieur n’existe plus, il faut le reconstituer. La méthode la plus robuste consiste à construire une seule maquette du site, dans laquelle la construction étudiée est un objet à part : on calcule une fois avec, une fois sans. Tout le reste est identique, au dernier fichier près ; l’écart constaté ne peut donc venir que de cette construction.

Cette organisation a une conséquence : l’hypothèse la plus importante de l’étude n’est pas un paramètre de calcul, c’est la limite entre ce qui existait et ce qui a été ajouté. Pour une surélévation, la hauteur de l’ancien couronnement ; pour un immeuble neuf, le gabarit du bâtiment qu’il remplace. Cette limite doit reposer sur une mesure, idéalement lisible dans le relevé du bâtiment (un changement de matériau, une ancienne arase), et sur des documents antérieurs aux travaux :

• les plans du permis de construire, consultables en mairie ;
• des photos datées, les vôtres ou celles de l’historique de Google Street View ;
• les photographies aériennes anciennes de l’IGN, sur remonterletemps.ign.fr ;
• un constat de commissaire de justice dressé avant le chantier, s’il en existe un.

Si la construction n’existe pas encore, la logique est la même, à l’envers : le projet est modélisé d’après les plans du permis de construire, et la perte est calculée avant que rien ne soit bâti. C’est le moment où elle se discute le plus facilement.

Le calcul ne vaut que la géométrie qu’on lui donne

Un calcul de lumière est d’une grande précision sur la maquette qu’on lui fournit, et d’aucune sur le bâtiment qu’on ne lui a pas fourni. Or la lumière du jour est très sensible aux dimensions : hauteur des obstacles, largeur d’une cour, taille et position des fenêtres, profondeur des embrasures et des pièces.

Les plans d’un immeuble ancien sont rarement à jour, parfois introuvables, et ne portent presque jamais la cote qui compte : la hauteur exacte de ce qui a été construit. Un relevé au scanner laser mesure le bâtiment tel qu’il est, à l’intérieur comme en façade et dans la cour, en millions de points. Le nuage de points devient ensuite une maquette numérique (on parle de scan to BIM), exportée au format ouvert IFC : les cotes du calcul sont celles du relevé, sans ressaisie. Les bâtiments plus lointains, qui masquent aussi une part du ciel, se reprennent des données lidar que l’IGN diffuse librement sur tout le territoire.

Le calcul lui-même demande un moteur de simulation physique de la lumière. Radiance, développé au Lawrence Berkeley National Laboratory et distribué librement, est la référence du domaine. Les logiciels conçus pour l’éclairage artificiel s’y prêtent mal : la lumière du ciel arrive de toutes les directions à la fois, et au fond d’une cour, presque uniquement par réflexions successives sur les murs.

Au fond d’une cour, chaque mètre compte

Les pièces qui donnent sur une cour sont les plus sensibles à une construction voisine, pour une raison géométrique simple.

Une fenêtre verticale reçoit pleinement le ciel qui lui fait face. Le ciel situé au-dessus d’elle lui arrive en biais, sous une incidence rasante, et sa contribution est multipliée par le cosinus de cet angle : vue à 60° de face, une portion de ciel n’éclaire plus la vitre qu’à moitié ; à 85°, à moins d’un dixième. Sous ciel couvert, le zénith est pourtant environ trois fois plus lumineux que l’horizon, mais l’incidence l’emporte largement.

Au fond d’une cour étroite, c’est exactement la situation : le seul ciel encore visible est une fente au-dessus des toits, vue presque à la verticale. Les étages bas vivent déjà sur très peu de lumière, et un ajout en haut du mur d’en face leur retire précisément la part de ciel qui leur arrivait le moins en biais, donc la plus utile.

Les repères chiffrés qui existent

Aucun texte français ne fixe la perte de lumière acceptable entre voisins. Deux références techniques servent de repère, à condition de dire ce qu’elles sont.

Ce sont des repères, pas des verdicts. Ce qui décide, en France, c’est l’appréciation du juge.

Ce que dit le droit, en bref

Nous ne sommes pas juristes, et un avocat reste l’interlocuteur pour qualifier une situation. Quatre points reviennent pourtant dans chaque dossier, et ils disent ce qu’on attend d’une étude.

• Il n’existe pas en France de « droit à la lumière », comme il en existe au Royaume-Uni. Une perte de lumière ou d’ensoleillement s’apprécie comme un trouble anormal de voisinage, principe inscrit depuis 2024 à l’article 1253 du Code civil : celui qui cause un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage en répond, même sans faute³.
• L’anormalité s’apprécie au cas par cas. Le contexte urbain pèse sans rien exclure : en 2017, la Cour de cassation a validé l’indemnisation de propriétaires en centre-ville, après la construction d’un immeuble de 16,44 m à la place d’un garage de 3,60 m⁴.
• Un permis de construire est délivré sous réserve des droits des tiers. Une construction conforme au plan local d’urbanisme peut tout de même causer un trouble anormal⁵.
• Avant la construction, le délai est court : le recours contre un permis se forme dans les deux mois qui suivent le début de son affichage continu sur le terrain⁵. Une étude faite sur les plans du permis arrive alors à temps.

Dans tous les cas, l’étude établit des niveaux de lumière et leur évolution. Elle ne dit pas si le trouble est anormal : c’est au juge d’en décider, éclairé le cas échéant par l’expert qu’il désigne. Sa valeur tient à ce qu’un tiers peut la vérifier, quelle que soit la partie qui l’a commandée.

De la lumière perdue à la valeur perdue

Une fois la perte mesurée vient souvent la question de son prix. Une précision d’abord : perdre 90 % de sa lumière ne fait pas perdre 90 % de sa valeur. La lumière n’est qu’une des composantes de la valeur d’un logement, avec l’emplacement, la surface, l’état, l’étage ou les charges. Un ordre de grandeur peut s’écrire avec quatre termes :

• La surface est celle des pièces étudiées, issue du relevé.
• Le prix au m² se lit dans les ventes réelles du quartier : la base « Demandes de valeurs foncières » (DVF), que l’État publie en données ouvertes, donne chaque vente, parcelle par parcelle, sur les cinq dernières années⁶. On en retient les appartements comparables, en écartant les ventes d’une cave ou d’un parking seuls, celles qui incluent un commerce, et le neuf.
• La perte est celle que l’étude a mesurée. Quand deux grandeurs ont été calculées, retenir la plus faible met le chiffrage à l’abri du reproche d’avoir choisi la plus favorable.
• K est la part de la valeur qui tient à la lumière. C’est le seul terme d’appréciation, et il n’existe pas de barème. La décision de 2017 donne un point d’appui : pour une perte d’ensoleillement de 46 % en moyenne (61 % au plus), l’expert proposait une dépréciation de 20 % ; la cour d’appel en a retenu 10 %, soit 30 000 €, plus 3 000 € de préjudice de jouissance⁴.

L’intérêt de cette écriture est d’isoler le terme discutable. Qui conteste le chiffrage n’a qu’une valeur à discuter, et refait le calcul en une ligne avec la sienne : pour une perte de 50 % et un K de 10 %, l’abattement porte sur 5 % de la valeur des surfaces concernées.

Ce chiffrage reste indicatif. Il ne remplace ni une expertise de la valeur vénale, ni l’appréciation du juge, et il laisse de côté le préjudice de jouissance, la perte de vue et le surcoût d’éclairage. Artlight n’est pas expert immobilier ; la mesure de la lumière, elle, n’en dépend pas.

Avant de commander une étude : huit questions

Que vous soyez voisin, syndic, avocat, architecte ou promoteur, ces questions séparent une étude qui tiendra d’une illustration.

1. 1Le bâtiment sera-t-il relevé sur place, ou modélisé d’après des plans ?
2. 2Quelle perte sera calculée : lumière du jour, ensoleillement, les deux ? Et pourquoi ?
3. 3Sous quel ciel ? Le résultat dépend-il de la date choisie ?
4. 4Comment l’état antérieur est-il reconstitué, et sur quelle preuve repose la limite entre l’existant et l’ajout ?
5. 5Les deux états ne diffèrent-ils que par la construction étudiée ?
6. 6Les hypothèses de matériaux (teinte des murs, vitrages) sont-elles testées avec des valeurs plus défavorables, et leur effet est-il chiffré ?
7. 7Un tiers peut-il refaire le calcul : logiciel accessible, fichiers conservés et communicables ?
8. 8Le rapport écrit-il aussi ce qu’il ne dit pas ?

Pour voir à quoi ressemblent les résultats d’une telle étude (le ciel vu depuis une fenêtre, la lumière d’un étage maille par maille, avant et après), la page de notre étude de perte de lumière en montre un exemple, sans ses valeurs.

Notes et sources